La transmisión onerosa de inmuebles puede estar motivada por motivos particulares (vivienda habitual o segunda residencia) o como forma de inversión. También podemos acceder a la propiedad de un inmueble de este tipo por transmisión lucrativa (herencia o donación).
En ambos casos, si nos referimos a segundas o posteriores transmisiones, los impuestos aplicables son el ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) para las onerosas y el ISD (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones) para las lucrativas, los dos gestionados por las haciendas autonómicas. El montante de estos impuestos es determinante para saber el importe final de la operación y la posible rentabilidad de una inversión y, para ello, la base imponible es la que marca el importe a pagar en cualquier tributo y aquí viene determinada por la valoración que se otorgue al bien inmueble objeto de transmisión; en este punto existen varios valores en juego que un asesor financiero debe conocer para aconsejar con criterio.
Hasta 2022 se debía declarar en ambos tributos como base imponible el valor real de la compraventa (en teoría el valor de mercado), pero los particulares declaraban unos importes alejados de la realidad que ocultaban una parte del pago en negro para evitar el pago de impuestos y, por su parte, las haciendas autonómicas comprobaban los valores declarados aplicando a los inmuebles unos valores teóricos que en muchos casos eran superiores a los precios reales lo que causaba gran conflictividad judicial.
La entrada en vigor de la Ley 11/2021 de lucha contra el fraude fiscal determinó que desde el 1 de enero de 2022 se aplicara un nuevo Valor de Referencia del Mercado (VRM) como base imponible mínima en el ITP y el ISD y cuya determinación anual corresponde al Catastro.
No hay que confundir este nuevo valor de referencia con el clásico valor catastral, también determinado por el Catastro, que es el que seguirá utilizándose para el resto de tributos como el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) o IRPF (rentas imputadas).
El VRM es un dato público, ya se puede consultar en la sede electrónica del Catastro, se fijará anualmente analizando los de precios de las ventas de la zona que se hayan realizado ante notario; se supone que el nuevo valor de referencia será superior al valor catastral y estará cercano a los precios de mercado, siendo siempre al menos un 10% inferior a ellos. Para los casos en que exista una discrepancia por exceso de valoración se podrá impugnar este valor.
El éxito de esta medida se demuestra con el dato de que durante 2022 el 99,6% de las transmisiones han aceptado la liquidación de estos tributos por el valor de referencia.
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