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¿Hipotecas a tipo fijo o variable?

Desde el año 2022, el Euribor, índice de referencia habitual de las hipotecas a tipo variable, ha tenido unos incrementos muy considerables desde tasas negativas en el año 2017 hasta superar los 4 puntos en el 2023. Hipotecas variables a tipos casi cercanos al 0% pueden llegar al 5% en este año, suponiendo unos incrementos mensuales de cuotas de más de 300 euros. La elección entre el tipo fijo o variable vuelve a salir al escenario, dilema que, por otra parte,  es cíclico, lo que obliga a tener en cuenta todas las variables que influyen en el mismo.

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Una de las consultas frecuentes realizadas a los  asesores financieros es la elección entre estas dos modalidades en el momento de la contratación, siendo todavía más insistente en los momentos actuales la cuestión sobre la conveniencia de cambiar la hipoteca de tipo variable a tipo fijo.

Recordemos que este cambio va a depender en gran medida de la evolución de la curva de tipos de interés. Si creemos que los tipos de interés se mantendrán elevados durante mucho tiempo debemos decantarnos por el tipo fijo, pero si los tipos se vuelven a situar en los niveles de los últimos años, no podremos beneficiarnos de las posibles bajadas que se produzcan en el futuro.

Se puede cambiar una hipoteca de variable a fija de varias maneras. Las dos más ventajosas son mediante  una novación (modificar las condiciones del préstamo con la misma entidad) y  una subrogación (cambiar  estas condiciones con otra entidad).

Realizar una novación de hipoteca parece  la opción más ventajosa porque solo se tiene como comisión financiera la de cambio de interés  y siempre que se refleje en la escritura de hipoteca. Además, esta también será diferente en función del tiempo transcurrido desde la firma de la misma. Si realizamos una subrogación de hipoteca, asimismo, hay que pagar  la tasación de la vivienda que tiene un coste medio de 450 euros.

Si la hipoteca se contrató con posterioridad a junio del 2019, cuando entró en vigor de la Ley 5/2019, la comisión por el cambio del tipo de interés solo se puede aplicar durante los tres primeros años de vida del préstamo.

Debe tenerse en cuenta además que en el Decreto-Ley de  22 de noviembre del 2022, por el que se establece un Código de Buenas Prácticas para aliviar la subida de los tipos de interés en préstamos hipotecarios para personas en situación de vulnerabilidad, se fijan también  medidas estructurales para la mejora del mercado de préstamos hipotecarios.  

Se pretende facilitar la conversión de créditos de tipo variable a tipo fijo y la amortización anticipada de los préstamos hipotecarios vivos, con independencia de la vulnerabilidad:

  • Por un lado, se suspende hasta 31 de diciembre del 2023 el cobro de comisiones para los préstamos tipo variable por amortización anticipada o paso a tipo fijo.
  • Por otro lado, a fin de facilitar, con carácter permanente, el paso de tipo variable a tipo fijo se reduce de 0,15 % a 0,05 % la comisión por reembolso o amortización anticipada en los primeros tres años de vida del préstamo, en aquellos casos en que se pasa de tipo variable a tipo fijo.
Miguel Lafita
Profesor del Máster en Asesoramiento Financiero de la UPV

 

 

 

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